Новые статьи О проекте Карта сайта Контакты
 
CRM-технологии
Автоматизация
АФХД
Бизнес-планирование
Бюджетирование
Маркетинг
Стоимость компании
Стратегический менеджмент
Управление качеством
Управление персоналом
Управление продажами
Управление проектами
ОСТАЛЬНЫЕ ТЕМАТИКИ
5 лучших в категории
  1. Организация службы маркетинга на предприятии. (1579)

  2. Cтратегия перспективного развития на украине мини-производств прецизионных труб из черных и цветных металлов (530)

  3. Методы изучения рынка: цели, задачи и анализ полученных результатов. (421)

  4. Разработка концепции продукции. (405)

  5. План маркетинга и контроль его исполнения. (404)


Управление 3000 » Маркетинг » Методики » Сущность стоимости и цены объектов недвижимости и их анализ в россии и за рубежом

Сущность стоимости и цены объектов недвижимости и их анализ в россии и за рубежом

Версия для печати | Просмотров: 267

Как и любой товар на рынке, все объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1).

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку» [1] , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, в России во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам [2] .

Стоимостьэто денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.

Исследование стоимости (или цены) квадратного метра в России и за рубежом целесообразно проводить по нескольким приоритетным направлениям строительства (табл. 1). При этом следует отметить существующие различия этих направлений, которые обусловлены степенью развития рынка недвижимости различных стран и отдельных его сфер, а также сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране.


Таблица 1

Актуальные области исследования и стоимости квадратного метра в России и за рубежом

Россия

Зарубежные страны

Средняя рыночная стоимость

Цена с учетом «идеальных частей»

Средняя стоимость общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 года в Южном Федеральном округе

 

Средняя цена предложения

 

Средняя цена предложения жилья по районам, микрорайонами и отдельным объектам

Средняя цена предложения по типам жилья

Тенденция изменения цены в ближайшей перспективе

 

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2002 года для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счёт средств федерального бюджета. По Российской Федерации установятся следующие стоимости 1 кв. м жилья (в среднем 8 850 р.):

по Северо-Западному региону – 6 860 р.;

в Ленинградской области – 7 000 р.;

в Московской области – 11 000 р.;

в Санкт-Петербурге 10 300 р.;

в Москве – 16 000 р [3] .

Тем же Постановлением определены размеры средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 года в Южном Федеральном округе. Размеры субсидий варьируются от 8 020 р. за 1 кв. м до 8 500 р [4] .

Кроме этого ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы № 896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость квадратного метра при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р и составила 17595 р.

Методика расчета основана на данных, которые поступают от крупных инвесторов-застройщиков и анализа рынка жилья. При этом учитывается цена квадратного метра в типовом панельном доме в районе массовой застройки [5] .

Исследование средней цены предложения жилья целесообразно производить на конкретном примере, так как стоимость одного квадратного метра жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

Если в качестве объекта исследования брать Санкт-Петербург, то можно проследить следующие последние тенденции:

  1. Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).
  2. Средние цены лидеров пред­ложения составляют 500-550 долл. США  (табл. 2).
  3. В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затруд­ненного транспортного сообщения.

В Московской области целесообразным является исследование изменения цены квадратного метра жилья по городам, входящим в нее, так как на территории каждого города сложилось целостное экономическое положение всех субъектов не разделимое глубже по районам (табл. 3).

Если рассматривать зависимость стоимость квадратного метра от типа возводимого или продаваемого жилья, то, например, по Санкт-Петербургу можно сделать вывод, что группу наивысшей стоимости входят кирпичные и кирпично-монолитные дома, где квадратный метр в среднем имеет стоимость 490-520 долл. США (табл. 4).

Таблица 2

Таблица 3 [6]

Средние цены за квадратный метр жилья в Московской области

Город

Янв

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Балашиха

475

471

477

502

482

470

474

498

515

520

Видное

555

560

574

587

583

598

604

623

629

604

Голицыно

366

392

357

350

403

367

394

412

446

439

Дедовск

425

430

444

486

 

366

   

500

532

Дзержинский

480

510

531

551

513

539

547

540

560

582

Долгопрудный

484

458

509

528

545

598

581

599

613

620

Домодедово

427

432

445

468

488

468

462

460

481

471

Железнодорожный

480

465

469

485

502

495

490

501

517

520

Жуковский

514

512

543

565

599

535

510

477

561

496

Ивантеевка

347

395

424

429

425

442

429

457

468

473

Клин

289

275

239

192

351

299

325

 

326

 

Королев

487

507

531

552

550

550

543

557

581

580

Красногорск

604

651

659

646

660

671

668

666

675

681

Лобня

387

391

388

406

414

402

411

445

465

449

Лыткарино

451

488

513

520

515

520

521

529

542

479

Люберцы

507

523

518

524

540

547

553

558

552

560

Мытищи

552

541

544

545

566

566

584

588

594

623

Нахабино

444

469

501

517

523

520

518

519

548

544

Одинцово

617

631

660

667

667

684

682

709

696

706

Подольск

415

441

443

450

473

474

484

454

467

494

Пушкино

468

483

428

470

482

510

553

505

531

501

Раменское

420

433

438

428

465

456

450

492

489

515

Реутов

564

587

599

590

597

598

589

591

612

634

Солнечногорск

366

366

364

397

383

390

403

407

402

478

Сходня

479

434

438

388

390

393

522

594

533

593

Троицк

408

498

519

538

477

436

509

456

491

472

Фрязино

405

407

388

424

447

456

456

471

491

487

Химки

611

623

616

634

647

656

662

678

692

704

Щелково

389

418

408

406

447

454

455

468

469

474

Щербинка

449

457

506

479

478

469

479

472

486

520

Электросталь

314

322

330

340

344

329

332

344

345

367

Таблица 4 [7]

В целом, на ценовой диапазон 400-500 долл. США за 1 кв. м приходится 60% актуального совокупно­го предложения, что составляет 153 объекта из 257 [8] .

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом для покупки пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности, в связи с чем на них устанавливаются наибольшие цены.

В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56 % и 77 % предлагаемых торговых и офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская набережная с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

В Москве ситуация с офисными помещениями, в том числе с бизнес-центрами складывается иная. В этом регионе анализ цены одного квадратного метра можно производить только по конкретному объекту, который является базовым для установления цен на близлежащие коммерческие объекты недвижимости (табл. 5).

Исследование цены квадратного метра объектов недвижимости можно проводить не только по территориальному признаку, но и по территориально-функциональному.

Таблица 5 [9]

Цена квадратного метра офисного помещения в Москве

Компания

Адрес

Средняя цена квадратного метра при покупке офиса в данном районе (долл.)

ЛУКОЙЛ

Сретенский бульвар, 11

2300

«ЛУКОЙЛ-Оверсиз»

Раушская набережная, 16

2700

«Газпром»

ул. Наметкина, 16

1200

СИБУР

ул. Кржижановского, 16

1000

«Сибнефть»

ул. Садовническая, 26

2500

ЮКОС

Уланский переулок, 26

1900

ЮКОС

Колпачный переулок, 5

2100

СИДАНКО

ул. Щепкина, 42

1400

«Сургутнефтегаз»

ул. Мясницкая, 34

2100

«Роснефтегазстрой»

ул. Житная, 14

1600

«Роснефть»

Софийская набережная, 26/1

2500

«Славнефть»

ул. Пятницкая, 69

2200

ТНК

ул. Щипок, 18

2400

«Транснефть»

ул. Большая Полянка, 57

2000

Так, например, в Новосибирске декомпозицию принято производить по отношению к удаленности от центра в ту или иную сторону. В зоне средней удаленности (Левый берег) 1 кв м в среднем имеет цену 14268 руб.

По линии метро цена определяется расположением на Левом берегу и на Правом берегу и соответственно составляет 13567 р. и 16091 р.

В окружном центре города и на прилегающих улицах 1 кв м характеризуется средней ценой 18896 р. и 20206 руб. соответственно.

Таким образом, сложился следующий состав направлений, по которым формируется цена на жилые объекты в Новосибирске:

центр;

прилегающие к центру районы;

престижные пригороды;

линия метро;

зоны средней отдаленности;

окраины.

Цена объектов недвижимости в Испании также формируется либо территориально либо территориально-функционально. Первый признак проявляется  в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава (Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские острова (о. Тенерифе). Второй – в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как принято считать ввиду не благоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе.

Следует также отметить, что за рубежом, как полагают авторы статьи, в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития, цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов с учетом только их частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто, так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории,

Отдельной областью анализа стоимости квадратного метра объектов недвижимости являются прогнозные данные, которые составляются ведущими агенствами недвижимости и другими неинституциональными участниками рынка недвижимости, относящимися к различным сферам (жилой, коммерческой и др.).

Так, например, специалисты агентства недвижимости «Итака» полагают, что пе­тербургский первичный рынок в 2002 году завершит стадию роста и перейдет к рецессии – снижению темпов роста. В связи с этим средняя стоимость квадратного метра жилья установится на уровне, не превышающем 430-440 долл. США.

Поход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии  учитываются так называемые «идеальные части». Их примером может служить стоимость квадратного метра  подъездной лестницы. Кроме этого в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем  600 долл. за кв. м.  В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.

Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости позволяет сделать однозначный вывод, что, как правило, стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости на вторичном рынке превышает его же аналог на первичном.

Следует заметить, что это утверждение справедливо как для российских, так и зарубежных рынков недвижимости.

Конечно, необходимо сделать оговорку, что иногда цена объектов недвижимости на вторичном рынке может оказаться и ниже, чем на первичном, например, ввиду большой степени износа объекта и других факторов, которые не способны поднять цену объекта недвижимости выше уровня цен на первичном рынке. Кроме этого, могут существовать факторы, действующие в сторону снижения цены объектов недвижимости, по сравнению с первичным рынком недвижимости (например, крайняя не престижность района, высокая безработица и т.д.). Данные примеры, следует расценивать как исключение из правил, которое может характеризовать ситуацию

Почему же вторичные объекты недвижимости стоят дороже, чем первичные?

Авторы полагают, что ответ на этот вопрос лежит в трех плоскостях: коммерческой, юридической и физической (т.е. когда все факторы, влияющие на объект недвижимости реально повышают его цену на вторичном рынке).

Коммерческий аспект данного утверждения характеризуется следующими положениями:

1. Для строительных организаций, вводящих на рынок недвижимости новые объекты, выгодно такое распределение цен, с тем чтобы у всех потенциальных потребителей строительных услуг возникал и сохранялся стабильный спрос на продукцию строительства и не было желания приобретать или заключать другие сделки с объектами на вторичном рынке недвижимости.

2. Для риэлтерских и других организаций, действующих на рынке недвижимости, посредничество приносит доход, в результате чего проявляется необходимость повышения цены на вторичные объекты недвижимости.

Юридический аспект проявляется в искусственном завышении цен на объекты недвижимости с целью усыпить бдительность потребителей на предмет мошенничества, так как уже широко известно, что все аферные сделки заключаются с дешевыми объектами недвижимости. В частности, ясно, что если объект недвижимости предлагается по низкой цене, то больше вероятности, что он отягощен юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других).

Таким образом, наиболее фундаментальными понятиями, связанными с характеристикой объектов недвижимости являются термины «цена» и «стоимость», сущностное содержание которых существенно различается.  При этом различаются и подходы к их определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ существующих подходов к определению стоимости или цены объектов недвижимости учит использовать уже существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для той или иной страны.


[1] До кризиса (17 августа 1998г.) поправка составляла в среднем 10%, на начало 2000 г. снижение начальной цены составило 20-30% (по данным агентства недвижимости «Норд»).

[2] Пример нерыночной мотивации (по данным агентства недвижимости «Союз»): клиент отказался от покупки квартиры в престижном доме в центре города, хотя продавец предлагал ее по выгодной цене. Свой отказ он мотивировал одной фразой: «С собакой гулять негде».

[3] http://www.realcom.ru/nowosti_page_57.html

[4] Там же.

[5] http://www.moskv.ru/article/287.html

[6] http://www.arn.ru

[7] Первичные цены: рецессия или рост? //Недвижимость и строительство Петербурга.-07.10.2002.-№39 (221).

[8] Там же.

[9] :http://www.chronicle.ru/2002/19/economy/01oil/index1.html

д.э.н., профессор кафедры экономики строительстваСанкт-Петербургского государственного архитектурно строительного университета Асаул Анатолий Николаевич
к.э.н., доцент кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университетаДенисова Ирина Владимировна


© 1998-2020, УПРАВЛЕНИЕ 3000
При использовании материалов сайта прямая ссылка обязательна.